Rendimientos de capital inmobiliario

Para sintetizarlo, trataremos los RCI como las rentas producidas por el arrendamiento de un inmueble. 

Serán rendimientos que se alocarán (colocar dentro del impuesto) en la Base Imponible General, sumándose, como veremos posteriormente, a los rendimientos del trabajo, que hemos analizado en anteriores posts. 

Cómo calcularlo

En el caso de alquiler hay que contemplar el periodo entero, por lo tanto, calcularé el año entero de alquiler, es decir:

renta mensual x 12 meses = renta anual

Esa renta anual será el RCI bruto. 

Para hallar el rendimiento neto debo restar los gastos, los cuales los clasificaremos en tres grandes bloques que deberemos restar: 

• BLOQUE A: se compone de préstamos o mejoras, si supera los rendimientos íntegros, la cifra que exceda la reservaré para los próximos cuatro años (es un crédito fiscal). Es, por lo tanto, un gasto con límite. 

• BLOQUE B: serán gastos que el arrendador tiene relacionados con el alquiler, tales como la administración, el IBI, el jardinero, etc.

• BLOQUE C: se basa en la amortización, que siempre será el 3% del mayor de Valor Catastral - Valor Suelo y Valor de Adquisición - Valor Suelo.

Las mejoras, una vez obtenido el cálculo de la amortización, se suman.

El rendimiento neto se obtendrá mediante la siguiente fórmula:

RCI bruto - (A+B+C) = RCI neto

Reducciones

Si el rendimiento neto es negativo, no se reduce pero si es positivo, se puede reducir en:

• 60% (viviendas)
• 30% (me pagan más de 2 años de golpe con límite de 300.000 euros) (siempre, también en locales)

Ejemplo:

Alquiler de un piso con una renta mensual de 500€. Pido un préstamo para reformas de 1.000€. Pago IBI y comunidad de 1.000€. Valor Catastral: 100.000€, Valor Suelo: 20%. Valor de Adquisición: 200.000€, VS: 50%.

Cálculo renta:

500x12= 6.000 euros de renta anual.

Cálculo gastos:

A= 1.000

B= 1.000

C= 3% del mayor de VC-VS y VA-VS= 3.000€

100.000-20.000=80.000

200.000-100.000=100.000 (será éste el mayor) 

3% de 100.000=3.000€

A+B+C= 5.000€

Cálculo rendimiento:

Renta-Gastos= 6.000-5.000= 1.000€

RN= 1.000

60% del RN por ser vivienda= 600

1.000 – 600 = 400€ Rendimiento Neto Reducido (lo que pondré en el IRPF)

¿Y si me pagan de golpe? Puedo reducir un 30% adicional.

Ejemplo:

Me han alquilado una casa de golpe 4 años y me los han pagado de golpe.

Renta anual: 1.000
60%= 600

1.000 – 600 = 400

30% de 400= 120
400 – 120 = 280 

Tributaré 280 euros.

Los meses no alquilados implican una imputación de renta.

Imputación de renta

Inmueble sin arrendar

Si yo tengo un inmueble sin arrendar, tendré que imputarle una renta al mismo a efectos de permitir que Hacienda se llene los bolsillos a costa del pobre contribuyente, básicamente. 

Ahora bien, ¿cuál es el cálculo? 

Hacienda dice: "Tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo del ejercicio o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores, la renta imputada será el 1,1 por 100 del valor catastral."

Pondremos un ejemplo:

Ejemplo:

Valor Catastral no actualizado: 100.000 euros

Porcentaje: 2%

Meses sin alquilar: 5

2% de 100.000 = 2.000

2.000 x (5 meses sin alquilar/ 12 meses que tiene un año) = 833,33 euros

Ejemplo:

Valor Catastral actualizado: 100.000 euros

Porcentaje: 1,1% (por ser actualizado)

Meses sin alquilar: 5

1,1% de 100.000 = 1.100

1.100 x (5 meses sin alquilar/ 12 meses que tiene un año) = 458,33 euros

Inmueble arrendado a un hijo

Hacienda no es tonta, este es un principio de Derecho tributario de vital importancia. Y como no lo es, cree que si tu le alquilas un inmueble a tu hijo lo harás más barato que a un tercero por lo que, a ella le importa poco que sea tu hijo o el rey de Roma, lo que quiere es sacarte el dinero de donde pueda, así que lo va a hacer de una forma muy clara: te va a imputar una renta si no le gusta lo que te paga como renta. 

El cálculo es sencillo, va a ser el mayor de la renta real o de la imputación de la renta.

Ejemplo:

Valor Catastral no actualizado: 100.000 euros

Porcentaje: 2%

Renta anual que te paga tu hijo: 5.000

2% de 100.000 = 2.000

2.000 < 5.000 

Hacienda te deja que pongas de renta los 5.000.

Ejemplo:

Valor Catastral actualizado: 100.000 euros

Porcentaje: 1,1% (por ser actualizado)

Renta anual que te paga tu hijo: 1.000

1,1% de 100.000 = 1.100

1.100 > 1.000

Hacienda te va a obligar a imputarte una renta de 1.100.

Por lo tanto, consejo para el futuro: si le vas a alquilar un inmueble a tu hijo, como mínimo, que pague el Valor Catastral x 2% o 1,1%, así Hacienda se lo llevará igual pero estará en tu bolsillo. Si no, serán beneficios ficticios que no verás nunca y tributarás igual por ello.